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那些花几十个亿拿王中王面粉地产的人,如今亏的只剩底裤了

2020-05-23 06:49:40

作者:金地八卦男

熟悉房地产市场的人都知道,地产行业有一个特别有名的理论,叫面粉和面包理论。在地产行业,土地被称为面粉,屋子被叫做面包。

根据生活知识,只要不是老板娘跟人跑路、老板被绿了,面包店出售的面包价钱,一定不会比它购入的面粉价钱自制。

因此,在绝大多数的专家口中和买房人的潜意识里,开发商出售屋子的价钱,一定会比拿到的土地价钱更贵。而已往二十年房产大牛市中房价的体现,也基本遵守了这个规略。

所以,面包和面粉的理论可以说是深入人心,就像一加一即是二一样,虽然华罗庚也没有最终证明为什么一加一即是二,可是这并不故障全世界的人民都在用一加一即是二这个正义。

不外,在履历了二十年的大繁荣之后,房地产行业也逐步进入下半场。进入下半场之后的许多玩法,也逐渐和已往不太一样了,就连险些被认为是正义的面包必须比面粉价钱贵的理论,也一点点坍塌了。

如今,老板娘没跟人跑路、老板以成本价甚至赔本价卖房的例子越来越多。最典型的,就是曾经在各个都会出尽风头的地王项目。

01

对于研究房地产的人而言,“地王”是一个无论如何也绕不外去的词。

地王对于一个都会的房价而言,就像伟哥之于男子。只要出了一个地王,无论是单价地王、还是总价地王,无论是片区地王、还是整个都会地王,都能恒久地刺激着所有人的神经。

在上一轮史无前例的地产大牛市中,2016年一年,全国规模内一共降生了340个总价和单价地王,无论是叫得上名号还是叫不上名号的都会,一个不拉,一个不少,一个不缺,纷纷制造了属于自己的土地——king。

那一年,全国各地险些天天都有地王降生,报纸上、网络上,朋侪圈,铺天盖地全是地王的消息。如果哪天没有降生地王,就总感受缺少了点什么似的。

最疯狂的一幕泛起在上海。

2016年8月17日,位于上海内环内的静安区中兴路地块,被其时一个名不见经传的地产商融信以139%的溢价、总价110.1亿元拿下。折算楼面价100315元每平米,扣除不行售部门,实际楼板价高达145896元每平米。

这个价钱,不仅前无昔人,至今也后无来者。融信拿下的,绝对是地王中的地王——王中王。

其时各路房企对这块地的争夺,可以用刺刀见红来形容,包罗万科、保利、金茂、龙湖等在内的18家巨头纷纷加入,大家都抱着:这块地,爷今天是要定了的心态而来。

最终,在经由长达420轮的马拉松竞价之后,初来上海滩乍到的融信以让万科、保利、龙湖等大佬们都汗颜的价钱将其揽入怀中。

其时一家房企卖力举牌拿地的高管说,当获得老板让他放弃的指令的时候,岑寂下来的他才发现,黑西裤内里的红内裤,居然都已经湿透了。

根据上海房地产市场的传统,最终的房价或许在楼面价的2-2.5倍之间,也就是说,融信拿下的这块地,未来屋子的售价,至少得卖到20万一平米才有利可图。

而2016年的时,上海衡宇均价也才6万,最贵的顶级豪宅汤臣一品,能够成交的二手房价也不外13万一平米。融信要搞出什么样的产物,才气在这个地段卖出比汤臣一品还要豪横近一倍的价钱呢?

底裤湿透、逐步岑寂下来的其他开发商,这时候反倒纷纷为初到上海的愣头青融信捏了一把冷汗。他们看融信的眼神,就像当年富力刚到北京高价拿下广渠门地块时,华远某人对媒体说的“不知道这南方来的傻子,想干啥”一样。

被某人称为傻子的富力厥后没有成为傻子,他们在这块地上盖出了区域内的标杆项目富力城,让那些笑话它的人成为了傻子。

可是融信就没这么幸运了。

拿地之后,逐渐从亢奋中岑寂下来的融信可能也以为,自己实在是玩不转,于是出让了项目49%的股权给万科,虽然持股比例比万科高一点,但详细的“操盘权”还是交给了越发老练的万科。

不外,纵然在房地产行业摸爬滚打二十几年、开车无数的老司机万科,也很头疼。在房企普遍强调快周转的新形势下,项目希望依然缓慢,一直到今年4月底才面市。可是比力悲催的是,预售价不是当初预估的20万左右一平米,而是均价约13万一平米。

历史三年半时间,算上资金成本、建安成本、营销成本、税务成本……得,亏的连底裤都不剩。

对了,中兴路壹号即将入市了,户型主要以50㎡1房,100㎡左右2房为主力户型。这奇葩户型定位,卖不卖的出去还是个问题!(哪天得空这奇葩盘我好好说道说道)

上为中兴路壹号户型图

不知道此时现在的融信,有没有为自己曾经的一时激动尔后悔悟。

02

固然,或许唯一值得融信聊以自慰的是,它,并不孑立。

在那一轮狂风暴雨中降生的地王,如今的日子,过得都很艰难。如果说愣头青融信“卖身”引进老司机万科操盘,委曲还能不赔本的话,其他那些地王,许多都是亏的底裤都快没了。

一直在铆着劲要和上海一争高下的深圳,在2015年12月,也降生了新的单价地王。来自福建的闽系地产泰禾,以近8万一平米的价钱,拿下了宝安区尖岗山一地块。

这块地,泰禾要打造“院子系列”,泰禾放出的口风是,售价要卖到25万一平米。不外比力悲催的是,四年多已往了,屋子迟迟没有面市,而泰禾自己却已经遇到了大贫苦。

先是4月泰禾老板黄其森因为名下公司债务纠纷被列入失信名单——“限高”了,黄老板有成为老赖的风险。最近又接连爆出泰禾资金链泛起严重问题,不得已准备出让股权引入战略投资者,黄老板或将拱手让出公司控制权。

而泰禾地块旁边今年头出让的明治宅地和尖岗山宅地,楼面价被限制在4.4万元和4.8万元一平米,地价成本险些比泰禾自制了一半。

不知道此时现在的黄老板,会不会唱起刀郎的一首歌:这是对激动,最好的处罚。

2019年楼市最逆袭的都会,毫无疑问是苏州。在北京上海都熄火的时候,苏州房价来了一次特立独行的风骚走位。膨胀起来的苏州,甚至一度喊出了:王侯将相宁有种乎,上海为什么不能成为环苏的口号。

而2019年点燃苏州楼市的导火索之一,就是前一年土地市场的急躁。

2018年头,财大气粗的中铁建,以楼面单价43167元一平米、总价9.82亿元拿下了姑苏区苏地2017-WG-47号地块,溢价率43.9%,成为苏州新地王。

而其时地块四周的姑苏·晋合世家、拙政别墅、润园等高等别墅小区,二手房均价也不外3.5万元一平米,低价就比别人建的别墅房价还自制,这得盖出什么产物,才气抓住潜在客户啊?

中铁建拿下这块地之后,有胆小的同行表现:人傻钱多,或许莫过于此吧。

2019年,苏州楼市涨的实在有些太过了,于是苏州也开始限价,姑苏区一刀切,天花板被限定在4万一平米。这样一来,中铁建就真的傻眼了。楼面价就是4.3万元一平米,板块售价却被限定在了4万元一平米,妥妥的每卖一平米至少亏损一万五啊,如果真要卖4万,那就真成傻子了。

所以,不傻的中铁建,用一个字来应对,那就是——拖!现在,这块地依然处在计划中,何年何月能上市,预计就看苏州这限价何时能打开了。

最近两年,最失落的大都会,应该就是天津了。眼下的天津,可谓是喝水都塞牙。先是滨海新区大爆炸,直接让都会治理能力和治理水平掉到了地上。然后是GDP挤水,一挤再挤之后,直接从全国第五,挤到了现在的第十,活生生从D—cup,挤到了B—cup。

经济大情况欠好,天津的楼市,天津的房价,也在履历连续的下跌。尤其是前几年高价拍出的地王,险些成为了开发商手中烫手的山芋。吃吧,吞不下,扔吧,太惋惜。最终只能打掉牙往肚子咽了。

2016年行情火爆的时候,金地在天津焦点南开区拿下一块地,楼面价高达5.6万元一平米。要知道那会,北京行情刚到半山腰,四环边上的屋子,5万一平米的也是一抓一大把的。钱多胆大的金地,居然敢在天津以5.6万一平的价钱抢地。

厥后,在市场及其严寒的2019年9月,金地在这块地上开发的金地阅千峯开盘,高层售价5.9万元一平米,只比楼面价多出3000元,傻子都知道,这钱是赚不了,铁定要亏的。

最终金地能不能在这块地上赚到钱,就只能看后面的洋房能不能卖到7万以上,把高层的亏损窟窿给填上了。不外看眼下这行情,看天津这大情况,金地要从坑里跳出来,预计是很难很难了。因为现在天津许多项目,已经在赔本甩卖自救了。

西青区的某科某楼盘,当初拿地楼面价就是2万2一平米,刚开盘的时候,高层卖到2万8一平米,厥后实在卖不动,开始降价,降到高层2万4一平米,依然卖不动,最新的价钱是,2万1一平米。

楼面价都是2万2,售价才2万1,老司机某科在这个盘上,也是亏到底裤都快没有了。

固然,某科还不是最悲催的。更悲催的是某大在天津津南区的一高层项目,2016年以15661一平米的楼面价拿地,开盘价直接来了一个楼面价跌停板,14800元均价开盘,几个套路连环折下来,最低能到14500元。

铁定的每卖一平米,亏损几千元,每卖一套房,亏损几十万。

原本以为这就是极限了,没想到最新的消息是,售楼处的小姐姐给出的价钱是,只要诚意到位,最低能到13800元一平米。这让原本以为地板价抄底的购房者发现,地板下面另有地下室啊!

去年天津一些楼盘率先降价的时候,老业主还象征性地去售楼部拉拉横幅维维权,如今,面临大面积、普遍性的降价,似乎都麻木了,纵然降价四分之一,大家也都佛系了——纷纷躺下来装死,爱咋咋的吧。

2016年前后打着鸡血在天津抢下地王的开发商们发现,这两年基本没有赚到钱,清一色地都是在倒贴钱给天津扶贫做孝敬了。

天津市场,率先完成了对地王的无情教育和社会毒打!

03

在许多人眼里,相对于购房者而言,房企绝对算是房地产市场中的专业选手,那为什么这些看起来很专业的房企,依然干出了这么不专业的事,非要在烫手的地王上争个你死我活呢?

这其中,主要有四个方面的原因。

第一,由于最近几年各个房企纷纷加杠杆,快速地膨胀做大,公司人员也迅速扩编,在这个历程中,自然也招了不少年轻气盛的新人。这其中就有不少人属于虽然有能力,可是少摔打,没履历过行业大颠簸,缺乏市场教育的人,因此拿地异常凶猛,什么价都敢出,什么牌都敢举。

早些年的顺驰就是这样的一个典型。其时,急速扩张的顺驰对土地充满盼望。2002年,顺驰开启了全国抢地王模式。而提倡狼性的顺驰,员工及其年轻,许多都是二十几岁的年轻人,面临几亿甚至十几亿的土地,他们频频举牌,眼都不眨。

要知道2002年的十亿,差不多相当于如今的近200亿了!

厥后遇上楼市调控,市场欠好,高价抢下无数地王的顺驰最终因为步子迈的太大,倒下阵亡了。

今年四月,中海、万科、华润三家房企参拍上海一地块,原来上海方面是想来个“交锋招亲”卖个好价钱的,效果没曾想到这三似乎是事先私下先勾结上了,居然不约而同地报出了一模一样的价钱,一分钱都不差。

三家房企想通过“围标”的特殊手段让地块以低价成交!上海方面被彻底激怒了。随即,媒体曝出中海上海公司总司理被上海市公安局经济犯罪侦查总队依法接纳刑事强制措施。

上海是什么地方?是险些所有大型房企重金逐鹿的必争之地,上海公司的职位可想而知。而很少有人知道,执掌中海上海公司的这位总司理,只是一名90后。

日本著名段子大师加藤春树曾说:论玩野路子,年轻子弟绝对不输江湖老司机。

第二,地王自己也是一个极佳的扩大公司影响力的宣传点,尤其是北上广深这样的一线都会。当年富力北上第一站,高价拿下广渠门地块之后,第二天京城各大地产媒体都头版举行了大篇幅的报道,富力一根地基的庄都还没有打,就已经名震京城地产圈了。

而且,地王许多时候也是房企的一个门面,能拿下一个地王,说明公司实力雄厚,资金丰裕,对于不少房企来说也是倍有体面的事情。

这一点就像前几年地产公司都特别喜欢招北大清华复旦以致外洋名校的高材生一样,其实许多公司把这些人招聘已往,对于他们的专业所学,用的并不多,更多的是看上他们身上名校的光环,给公司装点门面。

就像一众上市公司老板到香港、到外洋去发债融资,给机构先容的时候说,看,我带过来的这些部下,打印文件的都是一水的顶尖高材生,是不是比带几其中年油腻男,更有面?

早些年,私企老板彰显身份的一张手刺大多是看谁的女秘书更漂亮,如今大家彰显身份的最高级手刺是,看公司有几多一流大学的博士、硕士结业生。

一位经常喜欢称自己是农民的房企老总特别喜欢招清华的结业生。2018年,公司新招聘的8位博士在培训期间,团体外出搞莞式推拿被一锅端,厥后他黑着脸亲自去捞的人,然后严密封锁了消息。

第三,房企的执掌者,也是吃五谷杂粮的人,也属于肉眼凡胎。既然是肉眼凡胎,自然也有看走眼的时候,对于行情的判断,也可能泛起颠覆性的失误,从而导致脑子一热,就干出了抢地王不岑寂的事情。

好比去年某房企的老板因为猥亵女童进去了,这自己就已经很道德沦丧、很狗血了。你说都这身份,这职位了,还干这样的事情。

第四,有些地王,也负担着特殊的历史时代使命。好比,3月10日广州越秀区降生的单价地王,就特别有意思,起拍价就已经是新的广州单价地王了。厥后这块地被国企广州市都会建设投资团体有限公司以23.6亿元底价拿下,一分钱都没加。

今年经济大形势欠好,房地产,还是不能太冷,太冷许多地方政府的财政,可能就要受不了了,这个热度,还是需要通过一些方式维持下去的。

04

黑格尔有句名言是:人类从历史中获得的唯一教训,就是从不吸取任何教训。

2016年的那一拨地王,许多半截身子都还埋在土里,如今,疫情还未竣事,各个都会的土拍又火爆起来了。

4月22日,在抢地猛烈的厦门,14家房企经由近百轮车轮战竞价,由刚建立几个月的疑似壳公司的上海泰鸣力压龙湖、金茂、中骏等一众豪强,制造了厦门第一个百亿地王,也是厦门2020年的第一个双料地王。楼面价50598元每平米。

4月20日至30日,最近风头正劲的新一线都会扛把子南京,十天之内一口吻拍出了7个地王,作为今年一季度唯一一个GDP飘红的都会,2020年南京的土地出让金,极有可能凌驾杭州登顶全国第一。

厦门南京忙的一塌糊涂的时候,新一线网红都会成都也没有闲着,2月底,成都两次拍地、两次刷新纪录,先是双流一地块以48%的溢价成为片区新地王,接着龙泉驿大面以96%、靠近一倍的溢价同样成为片区新地王。

如果说厦门、南京、成都土地市场的火爆是因为大家普遍看好一二线都会的前途的话,那么一些三四线都会也来随着凑热闹,就有点让人摸不着头脑了。

3月,绍兴越城区一地块拍卖,二十多家房企经由169论的持久战举牌之后,同样被一家名不见经传的房企——众安,以溢价46%,楼面价21569元一平米拿下,缔造了绍兴住宅地块单价地王。

绍兴,一个妥妥的三线都会,地价已经俨然推高到2万,真不知道让重庆、郑州、长沙等一众二线老年老,情何以堪……

哦,对了。前几天,接班朱老农128天后,刚生完四胎的朱桔榕,用了180亿,刷新了大家对于合生这家似乎跟不上时代的“地产航母”的认知。

而去年,合生的销售额是212亿元,10天的时间,他们把去年一整年的销售收入都赌上了。可敬可叹!分钟寺这三块地,是少有的纯商品房。不限价。讲真,我是十分佩服合生的勇气的。

又是发令员又是运发动兼评委的ZF,自我入行以来,听过被坑过的开发商的太多,合生真是心大!7.6万一平的楼面价,得卖到12万才气挣到点钱!说是不限价,可是价钱还是会被指导指导的。

分钟寺附二手房价近二手房价钱现在还不到六万块。2017年北京最火的盘是南二环的豪宅中国玺。

对了,中国玺二手房价不到十万。

转眼之间,一片火爆之下,房企抢地的热情,似乎又回到了谁人战火纷飞的2016年。

都说成年人的发展,是从被社会现实毒打开始的。或许,不经由几轮地王的折磨,不让一批开发商因为地王而倒下,看来是不会有人吸取教训的。

  

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